近期财政部、税务总局、住房城乡建设部等部门明确延续换购住房个税退税政策至2027年底，这一精准调控举措通过税收优惠降低改善型需求换房成本，在“房住不炒”基调下，为常州等核心城市改善型市场注入新活力。

政策导向：税收优惠降低换房门槛，激活改善需求

政策规定，2026-2027年出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，可获已缴个税退税优惠。这一设计直接降低改善群体的资金压力，以常州一套200万出售的住房，假设个税2万为例，换购300万新房可节省2万成本，相当于总价0.67%的优惠。常州多家房产中介反馈，政策发布后，天宁区华润幸福里等改善型项目咨询量环比增长15%，部分客户明确表示“等政策落地再换房”。

市场联动：新房与二手房规则分化，促进交易闭环

政策明确，新购住房为新房的按网签价计算购房金额，二手房则按成交价计算。这一差异或推动“卖旧买新”的联动模式：二手房卖家为获得更高退税，可能倾向以合理价格快速成交，释放的购房资金则流向核心区域新房。

同时，在供需方面同一城市限制引导资源优化，减少了跨城流动。政策要求出售与新购住房须在同一城市，这一限制将换房需求锁定在常州内部，避免资金外流至如无锡苏州等周边城市。以武进区二手房市场为例，2024年跨城换房占比约12%，政策实施后预计该比例降至8%以内，更多需求转向钟楼区、经开区等本地优质板块，区域市场集中度进一步提升。

置业建议：把握政策红利，聚焦核心资产

综上可观，税收优惠与城市内换房限制形成组合拳，既避免资金跨城外溢，又通过降低换房成本激活存量需求。常州作为长三角核心城市，主城区优质教育、医疗资源集中，改善型需求韧性较强，政策或推动去化周期缩短至10个月以内。

在“卖旧买新”模式下，二手房卖家需合理定价以快速成交，购房者则可利用政策窗口期，优先锁定核心区域新房。建议改善型群体提前梳理资金计划，利用个税退税降低首付压力；另外可关注天宁及钟楼主城区优质学区房或地铁沿线项目，这类资产抗跌性更强。

此次个税退税政策延续，是精准调控、资源优化的典型实践。对常州购房者而言，改善型需求或迎来最佳置换窗口期，核心区域优质新房及合理定价的二手房将成为主要选择。想换房的改善家庭，不妨趁这波政策窗口期，把旧置换成更优质的核心资产，住得更舒服，房子也更抗跌。