近期，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发文，第二次延续居民换购住房退还个人所得税优惠政策，执行期限延长至2027年12月31日。作为定向支持住房改善的关键政策，此次延续未调整核心内容，既为有换房需求的群体提供稳定预期，也通过降低换房税负，精准激活改善型市场需求，也给当下的改善型楼市添了一把火，更能实实在在降低符合条件家庭的换房成本。

政策核心：二次延续至2027年底，内容保持不变

本次延续政策的执行期限为2026年1月1日至2027年12月31日，核心内容与此前版本完全一致，未做调整。这是该政策推出后的第二次延续，体现了监管层对居民改善住房需求的持续关注。对普通家庭而言，明确的执行期限让换房计划更具规划性，无需担忧政策断档；房企也可据此清晰规划改善型产品推盘节奏，避免因政策不确定性打乱市场策略。

退税前提：先明确个税缴纳情形，“缴过税”是关键

享受退税的核心前提是出售现住房时实际缴纳了个人所得税，未缴税则无退税资格。具体需区分四种情形：转让自用5年以上的家庭唯一住房，可免征个税，无法享受退税；房子亏损卖出且能提供完整原值凭证，无需缴个税，同样不符合退税条件；仅两种情况具备退税资格——无法提供完整原值凭证，按转让收入1%核定征收个税；转让不满5年或非唯一住房且盈利，按财产转让所得20%税率缴税。购房者提前厘清自身情况，可避免走弯路。

资格与额度：三大条件需满足，额度按比例计算

满足缴税前提后，还需同时符合三项核心条件：一是出售与新购住房需在同一城市（同一直辖市、副省级城市或地级市所辖行政区划），跨城市换房不享受福利；二是出售现住房的纳税人须为新购住房产权人之一，杜绝套利空间；三是退税额度按新旧住房转让金额比例计算——新购住房金额≥现住房转让金额，全额退还已缴个税；新购金额更低则按对应比例退还。

举个具体的例子更易理解，如果一个人把自己的现住房以200万元卖出，因无法提供完整原值凭证，按1%的比例核定缴纳了2万元个人所得税。如果他在一年内，在同一城市新购入了一套300万元的住房，由于新购住房价格高于现住房转让价格，就能申请全额退还之前缴纳的2万元个税；要是新购住房价格为150万元，低于现住房售价，就按新购价与现售价的比例计算退税，也就是150万除以200万为75%，最终可退还1.5万元个税。

市场启示：各类主体如何把握政策机遇

此次政策延续的核心逻辑是定向支持住房改善，对有换房计划的家庭，退税直接减轻资金压力，尤其能加快改善型群体换房节奏；对房地产市场，政策可激活改善型住房交易、带动相关户型去化，且因条件精准，不会引发非理性上涨。长期来看，这将推动住房市场向以改善需求为核心的良性循环发展，促进供需均衡。总的来说，换房退个税政策二次延续，既为居民换房提供明确保障，又稳定了市场预期，摸透细则、对好条件，才能真正抓住政策机遇。最后需要注意具体操作时以当地税务机关执行口径为准，并准备好相关买卖合同、完税证明等材料。