目前常州二手房市场呈现显著分化特征，这一现象背后，既有市场供需关系的微妙变化，也与卖方市场预期的调整密切相关，也就是供需关系变了、卖家预期也松了。对于想在常州买房的刚需和改善族来说，如何在市场波动中捕捉投资机会，成为当前关注的焦点，现在到底该下手还是观望？看完1月的真实数据就清楚了。

价格下行压力显著，成交价跌幅远超挂牌价

小牛看房监测最新市场数据显示，2026年1月常州市二手房挂牌均价为14056元/㎡，环比下跌0.09%；而成交均价为10095元/㎡，环比跌幅达4.84%，"以价换量"趋势明显。这一数据表明，常州二手房市场整体面临价格下行压力，且成交价跌幅远超挂牌价，反映出买方议价能力增强，市场逐渐向买方倾斜。这种结构性调整在金坛、武进等外围区域尤为突出，而天宁等核心城区仍保持相对韧性。

就像常州中介圈常说的：“现在不是‘报价定成交’，是‘成交价倒逼挂牌价’。” 尤其是金坛这类外围区域，不少房东为了快速脱手，主动降价10%-15%，而天宁、钟楼等核心城区，挂牌价和成交价的差距相对小些，价格韧性明显更强。

核心区与外围区域差距悬殊，外围区域流动性风险加剧

常州二手房市场的分化，用“天壤之别”形容都不夸张。先看下图小牛看房监测到的各区县的真实数据：天宁区作为核心区，1月成交均价高达11827元/㎡，成交量更是有222套；而金坛区作为外围区域，挂牌均价才8353元/㎡，成交价直接腰斩到4574元/㎡，整个1月只成交了5套！222套对比5套，成交差距足足有44倍。

这一对比显示，核心区仍保持较高交易活跃度，而外围区域则面临流动性枯竭风险。对此，也有中介反馈过，资源稀缺型房源，客户决策周期明显短于外围区域。

现在是“捡漏”好时机？认准常州这两类房源

当前常州二手房市场，卖家心态普遍偏保守，不少优质房源为了成交，报价比平时低了不少，对于刚需和改善型买家来说，确实是个淘好房的机会，但“捡漏”不是盲目乱买，得抓准重点。

首先优先看天宁、钟楼等核心板块的优质房源——这些区域配套成熟、需求稳定，哪怕市场波动，抗跌性也强，比如天宁区兰陵板块的次新房，既能享受地铁2号线的便利，又靠近南大街商圈，这类房源哪怕降价，也属于“优质资产折价”，未来转手也方便。

其次，避开外围区域的“冷门房源”——像金坛边缘板块的老破小，不仅成交价低，还没成交量，长期持有很可能砸在手里。如果确实预算有限想考虑外围，只能选靠近地铁口、学校的刚需盘，至少能保证基本的流动性。

常州买房，别被“低价”带偏

2026年1月常州二手房市场的核心信号很明确：价格下行压力集中在挂牌价和成交价的差距上，区域分化是主旋律。对于刚需和改善型买家来说，现在可以主动出击，但要记住“核心区优先、优质房源优先”；对于投资者而言，千万别盲目跟风抄底外围区，流动性比低价更重要。

简单说，常州买房的逻辑变了：过去“闭眼买都涨”的时代已经过去，现在拼的是对区域的判断、对房源的筛选。抓住卖家心态保守的机会，锁定天宁、钟楼等核心区的高性价比房源，才是当前市场下最稳妥的选择。

以上分析基于监控数据及市场普遍观察，仅供参考，具体交易请以实际情况为准。