2026年1月，全国百城楼市结构性分化越发明晰，一线核心与三四线城市、高端改善与刚需产品走势差距持续拉大。中央到地方密集出台稳预期政策，需求端与融资端协同发力，给行业修复注入实感动力，常州这类二线城市也跟着大趋势，在分化中摸索自己的节奏。

市场分化加剧：量价走势呈现“冰火两重天”

1月百城楼市量价简直是冰火两重天。二手住宅均价环比跌0.85%，但跌幅比上月收窄0.12个百分点，各级城市调整节奏都慢了下来，业主和购房者心态都平稳了些。新建住宅局部回暖，均价环比涨0.18%，成都、上海等核心城市高端盘扎堆入市带涨行情，三四线城市却依旧双跌。

常州的分化更具体，1月全市新建商品住宅成交均价，天宁、钟楼、武进三区上涨，其中武进区因西太湖板块因为别墅成交带动涨幅上涨；但金坛、溧阳等外围区域房价下跌，其中金坛经开区跌幅较大。而且常州内部板块差异极大，高端改善盘抗跌性超强，淹南这类低密富人区1月靠大面积房源成交冲进销量前三，而刚需盘集中的板块还在靠价格内卷去库存，常州非核心板块的租赁供给也明显过剩。

常州这种‘核心区火热、外围区冰冷’的分化，其实正是整个中国楼市的微观缩影，其背后是人口和财富流向的根本变化。

政策协同发力：供需两端齐托底稳预期

2026开年，政策稳预期信号明确。需求端换房退个税延长至2027年末，结构性降息减轻月供压力；融资端白名单项目贷款可展期5年，还支持城市更新盘活存量。地方层面更是动作频频，常州去年12月就升级了购房资助政策，2026年全年住房困难工薪群体买房，不管是新房现房、期房还是二手房都能享15%资助，最高20万，还能叠加公积金首付降至15%的优惠，截至去年11月已有4800户家庭受益。例如在新北区政务服务中心，一位正在办理购房资助手续的年轻工程师反映，这15%的资助加上公积金低首付，才让他下定决心把婚房买了。

北京优化用地规则、上海盘活商业地产，武汉调公积金、南京发补贴，四川浙江发105亿专项债盘活土地。常州也跟着精准发力，除了购房资助，还计划把政策延伸到改善群体，供给端细化“好房子”标准，土地市场转向低容积率“小而美”地块，贴合当下房企开发节奏。

市场节奏预判：春节后核心城市有望迎修复

2月受春节影响，销售会阶段性放缓，房企推盘延后，购房者也忙着过节。但核心城市修复动力足，2025年优质地块要入市，不少房企春节前就加大促销，常州环球港湾就推出228万起的工抵房，锁定了不少客户。

常州的修复潜力也值得期待，2025年出让的低密地块慢慢要入市了，而且政策效应还在释放。不过常州楼市整体是“L型筑底”的态势，上半年大概率还在底部横盘，下半年才可能温和复苏，外围区域刚需盘的去化压力还是不小，我们预判，如果信贷和舆论环境配合，3月核心板块有较大概率迎来一波‘小阳春’行情，但其持续性和热度仍有待观察；而外围区域，恐怕仍将徘徊在低温状态。

多方应对建议：精准适配市场新态势

当前百城楼市分化明显，政策托底力度够足，常州的情况也印证了“精准调控”的重要性。短期春节会影响节奏，但核心城市和常州这类有政策支持、优质供给的城市，3月大概率能迎需求释放。

对政府来说，要盯着分化细化政策，别搞“一刀切”，像常州那样针对性补贴刚需、引导改善就很有效；对房企而言，得聚焦核心城市优质板块，常州的本土企业已经开始点状拿核心地块，靠产品力赢市场；对购房者来说，现在是政策窗口期，常州的工薪族可以借着资助政策上车，改善群体也能等后续政策延伸，不用追涨也不用观望，跟着自己的需求和城市板块走势选就好。那么如果你是购房者，现在会出手还是继续等待？

（以上百城数据来自中指研究院）