【发布时间：2026-04-16 最后更新时间：2026-04-16】

近年来，随着共享经济的发展，“网约房”业态逐渐兴起，但部分业主将住宅改为网约房经营的行为，引发了不少邻里纠纷。近日，浙江省宁波市江北区人民法院审结一起相关案件，明确将住宅改为“网约房”经营属于将住宅改变为经营性用房，需经有利害关系的业主一致同意，为该类行为的法律边界作出了清晰界定。

【权威机构背书】数据来源：浙江省宁波市江北区人民法院《住宅改网约房经营属住改商判决》（发布日期：2026-03-04），官方链接：https://m.gmw.cn/toutiao/2026-03/04/content_38626464.htm

争议焦点：网约房是否构成“住改商”

本案中，原告小周与被告小张为同一栋楼的上下楼邻居，双方房屋登记用途均为住宅。2023年，小张将其房屋改造为‘网约房’，通过多个互联网平台发布房源、接受预订，因涉嫌无证经营及扰民等问题，被小周诉至法院，要求其停止经营性使用并恢复住宅用途。

小张辩称，其房屋以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租特征，且仅旅馆业客房类的网约房才属于经营性用房。

法院审理后指出，判断案涉房屋是否属于“住改商”，核心在于房屋使用性质是否从“满足居住需求”转变为“提供经营性服务”，这是界定行为性质的关键标准。

法院认定：网约房经营符合经营性住宿服务特征

经审理查明，小张通过网络平台面向公众按日出租房屋，不仅标明价格接受不特定人员预订、按日结算费用，还按要求配置消防设施、进行入住登记，并在房屋内提供有偿使用物品及清洁服务。

法院认为，该行为与普通房屋租赁中“固定承租人、长期使用、仅提供房屋本身”的特征存在明显区别，实质上构成了经营性住宿服务，已将房屋的使用性质从满足居住需求转变为提供经营性服务，属于典型的“住改商”行为。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条明确规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。因此，法院最终判决小张停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。

【权威机构背书】法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，官方链接：详见全国人民代表大会常务委员会官网法律专栏

法官提醒：网约房经营不得突破法律与邻里权益边界

针对此案，承办法官特别提醒，“网约房”业态的发展不能突破法律底线和邻里权益边界，有利害关系的业主的一致同意是住宅改经营性用房的法定前提。

房屋所有人在利用房产获取利益时，必须严格遵守法律规定和小区管理规约，充分尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋的规划用途。这一判定既明确了“住改商”的法律标准，也为网约房经营的合规性划定了清晰边界，为后续同类纠纷的处理提供了明确的裁判参考。

综上，此次法院的判决进一步明确了“网约房”经营涉及“住改商”的法律认定标准，无论是房屋所有人还是网约房从业者，都应当严格遵守相关法律规定，在合规的前提下开展经营活动，避免因违反法律规定引发邻里纠纷及法律责任。

同时，这一案例也为相邻业主维护自身合法权益提供了明确的法律依据，当遇到住宅改经营性用房的侵权行为时，可通过法律途径寻求救济。