自2025年11月26日，常州市自然资源和规划局正式发布《关于规划建设高品质住宅的若干意见》及配套文件《常州市高品质住宅规划建设指引》（试行），这新规不只是响应国家“好房子”的号召，更直接了改变了常州楼市风向——容积率、绿化率、户型设计的硬性要求一出台，核心区新房直奔低密度豪宅，非核心区却面临“没地没新盘”的困境，对此，常州买房人需结合自身需求，重新考量选区域的思路。

低密度豪宅成核心区新盘主流

高品质住宅新规明确要求，钟楼、天宁、武进核心区域新建住宅容积率不得高于1.8，绿化率需达35%以上。这一政策直接推动开发商调整产品结构，直接转攻高端产品，核心区新盘或彻底告别“刚需户型”。

以钟楼区中吴如园为例，项目容积率仅1.02，主打240㎡大平层洋房及300-400㎡别墅，总价突破500万。再看天宁区中吴晋园洋房总价500-600万，联排产品达千万级；武进区隐萃主打155-200㎡叠拼，此类产品占比在核心区域新盘中已超70%，标志着常州正式进入"豪宅化"时代。

刚需选择空间被大幅压缩

反观新北区与经开区，2026年无纯新盘计划，现有在售项目以刚需为主，如新北区的万科潮起东方均价1.8万/㎡，主打95-115㎡户型，常州房地产交易中心数据显示，其去化周期已达18个月。

新北区与经开区2026年土地供应计划显示，无新增住宅用地出让，这大概意味着未来两年，非核心区域购房者只能选择存量市场。以经开区为例，当前在售新房项目较少，若2026年无新盘入市，或出现"供不应求"局面，二手房成交占比可能从目前的45%升至60%以上。

购房策略需因区而异

政策驱动下，常州新房市场呈现"核心区豪宅化、非核心区存量化"的分化趋势。这也意味着政策一分化，常州买房的思路也得跟着变，不同需求的购房者得针对性布局。

对改善型购房者，可重点关注钟楼区中吴如园、天宁区中吴晋园等高端盘，但需注意总价门槛；刚需群体则需提前布局新北区、经开区的存量新房或优质二手房，避免2026年后选择空间进一步收缩。值得关注的是，武进区隐萃等项目虽定位高端，但其155㎡起步的户型设计，或为"轻改善"群体提供过渡选择，需结合自身需求权衡。

2026年想在常州买房，不管是改善还是刚需，都得先看清区域趋势，再结合自己的预算和需求下手，别等政策红利消化完，选择空间更小了才着急。