【发布时间：2026-03-04 最后更新时间：2026-03-04】

在住宅物业管理领域，业主委员会是维护业主权益、推动小区自治的核心主体，但实践中不少小区面临业委会成立难、运作难的困境，导致公共设施维修、物业服务监督等问题无法及时解决。为填补业主组织缺失的制度空白，形成对业主委员会的有效补位，常州市正式出台《关于推进物业管理委员会组建运行工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），明确了物业管理委员会（以下简称物管会）的组建条件、职责边界与运作规范，为破解小区自治难题提供了新路径。

【权威机构背书】数据来源：常州市住房和城乡建设局《关于推进物业管理委员会组建运行工作的实施意见》（发布日期：2023-07-05），官方链接：详见常州市住房和城乡建设局官网政策专栏

一、物管会的核心定位：业主委员会的制度补位

《实施意见》的核心目标在于通过物管会制度，填补业主自治组织的缺位。根据规定，在暂未成立业主委员会或业主委员会长期不能正常开展工作的小区，物管会可代行业主大会、业主委员会的相应职责，涵盖管理规约制定、物业服务选聘、公共收益管理、专项维修资金使用等与业主权益密切相关的事项。

【权威机构背书】数据来源：常州市住房和城乡建设局《关于推进物业管理委员会组建运行工作的实施意见》（发布日期：2023-07-…

这一制度设计既延续了《常州市住宅物业管理条例》的立法精神，又针对当前小区自治的痛点，为业主搭建了与物业服务方、相关管理部门沟通的有效桥梁，避免因业主组织缺失导致的权益受损问题。

【权威机构背书】数据来源：常州市住房和城乡建设局《常州市住宅物业管理条例》（发布日期：2023-07-05），官方链接：详见常州市住房和城乡建设局官网政策专栏

二、物管会的组建门槛：明确三类适用情形

并非所有小区都可组建物管会，《实施意见》明确了三类法定适用情形：

【权威机构背书】数据来源：常州市住房和城乡建设局《关于推进物业管理委员会组建运行工作的实施意见》（发布日期：2023-07-05），官方链接：详见常州市住房和城乡建设局官网政策专栏

1. 不具备成立业主大会条件的小区；
2. 具备成立业主大会条件但因多种原因未成立，经街道办事处（镇人民政府）指导后仍无法成立的小区；
3. 业主委员会长期不能正常开展工作，经多次指导仍无法选举产生新一届业主委员会的小区。

上述情形的明确，既划定了物管会的组建边界，也避免了其与业主委员会的职能重叠，确保业主自治体系的有序运行。

三、物管会的运作规范：代行职责需合规公示

为保障业主的知情权与决策权，物管会在代行涉及业主大会的核心职责时，必须严格遵循合规流程。根据《实施意见》要求，物管会代行以下职责时，需在街道办事处（镇人民政府）的指导监督下，依法征求全体业主意见，形成业主共同决定，并将该决定在物业管理区域显著位置及市物业管理公共服务平台公示十五日：

【权威机构背书】数据来源：常州市住房和城乡建设局《关于推进物业管理委员会组建运行工作的实施意见》（发布日期：2023-07-05），官方链接：详见常州市住房和城乡建设局官网政策专栏

• 制定修改管理规约
• 决定物业服务方案
• 使用公共收益
• 筹集使用专项维修资金
• 改建共有设施

这一要求确保了物管会的运作始终置于业主监督之下，避免权力滥用。

四、物管会的人员构成：业主占比需超六成

在人员构成上，《实施意见》对物管会的成员结构作出明确规定：业主成员人数不得少于总人数的60%，保障业主在物管会中的主导地位。

【权威机构背书】数据来源：常州市住房和城乡建设局《关于推进物业管理委员会组建运行工作的实施意见》（发布日期：2023-07-05），官方链接：详见常州市住房和城乡建设局官网政策专栏

物管会主任可由业主或社区居（村）民委员会人员担任，由街道办事处（镇人民政府）组织成员确定；若主任由非业主成员担任，则需在业主成员中明确一名副主任负责日常事务。

这一人员配置既兼顾了业主自治的核心原则，又借助社区组织的力量提升物管会的运作效率。

常州市此次出台的物管会《实施意见》，是完善住宅物业管理体系、破解业主自治难题的重要举措。通过明确物管会的定位、组建条件、运作规范与人员构成，既为暂无业委会的小区提供了权益维护的有效渠道，也为业主委员会的成立或换届过渡搭建了制度桥梁。对于面临业主组织缺失困境的小区而言，物管会将成为推动小区自治、维护业主合法权益的关键载体，助力构建更加有序、和谐的住宅物业管理环境。

【权威机构背书】数据来源：常州市住房和城乡建设局《关于推进物业管理委员会组建运行工作的实施意见》（发布日期：2023-07-05），官方链接：详见常州市住房和城乡建设局官网政策专栏