【发布时间：2026-03-10 最后更新时间：2026-03-10】

【专业作者资质】朱建弟|全国人大代表、立信会计师事务所首席合伙人及董事长|立信会计师事务所|多年全国人大代表履职经验，内容基于全国两会官方信息整理，具备专业参考价值

全国人大代表、立信会计师事务所首席合伙人及董事长朱建弟在今年全国两会期间提交《关于尽快修订<物业管理条例>的建议》，指出随着2021年《民法典》实施及居民需求多样化，现行《物业管理条例》部分条款已与《民法典》存在冲突，难以有效化解物业与业主间的矛盾，呼吁通过修订条例完善社区治理法律支撑，提升居民居住幸福感。

现行《物业管理条例》与《民法典》存在多维度冲突

现行《物业管理条例》自2003年颁布以来历经2007年、2016年、2018年三次修订，但与《民法典》在多个核心领域存在明显冲突，成为物业与业主矛盾激化的制度根源。具体来看：

• 业主大会成立条件与行政指导：现行条例强调行政主导，而《民法典》明确地方政府和居委会仅承担“指导和协助”义务，更注重业主自治；
• 业主共同决定事项及表决规则：现行条例设置“双过半业主参会、双过半同意”的高门槛，《民法典》则降低表决门槛以提升业主参与效率；
• 维修资金使用层面：现行条例未明确紧急情况使用程序，《民法典》则规定紧急情况下业主大会或业委会可依法申请使用，无需业主表决；
• 公共收益归属与公开方面：现行条例未明确归属及强制公开要求，《民法典》则强化了业主共有权和知情权。

这种制度冲突直接导致业主因不满服务拒缴物业费、物业因资金不足降服务的负向循环，严重影响社区治理与居民生活质量。

物业纠纷高发占用大量司法资源 矛盾根源在于条例规定过于原则

数据显示，全国法院系统每年受理的物业合同服务纠纷案件数量占全年受案量的10%以上，大量纠纷涌入司法系统，占用了宝贵的司法资源，也进一步加剧了物业与业主的对立。

【权威机构背书】数据来源：中国房地产报《朱建弟：建议加速修订<物业管理条例>，提升居住幸福感》（发布日期：2026-03-09），官方链接：https://toutiao.com/group/7615156365375373874/

朱建弟指出，矛盾激化的核心原因在于多重因素共同作用：

• 现行条例规定过于原则，对业委会资格条件、公共收益管理等关键问题缺乏明确界定；
• 业委会普遍缺乏专业能力与透明监督机制；
• 物业公司逐利行为缺乏有效监管；
• 物业服务内容与业主期望存在差距；
• 基层治理的现实需求也未得到充分的法律规制。

这些因素共同导致物业与业主的矛盾难以通过现有制度有效化解。

多维度修订建议构建和谐物业业主关系

为破解当前物业治理难题，朱建弟提出七条具体修订建议，核心聚焦于强化制度约束与权益平衡：

1. 对物业公司盈利设定封顶，将利润与物业服务评级挂钩，设定5%~8%的基准利润率，根据服务质量调整利润空间，同时明确公共收益分配机制和成本公开机制，防止物业通过侵占公共收益、压缩服务成本牟利；
2. 建立物业费收费测算标准，引入第三方审计制度动态调整收费，将收费与服务质量、项目成本挂钩，提升业委会监督权限，允许查阅物业所有财务凭证；
3. 优化业主委员会组成与职能，打破“谁有空谁上”的惯性，吸纳法律、财务等专业人士并提供劳务报酬，提升业委会专业能力；
4. 完善物业费收取机制，借鉴国外经验采取更直接公平的方式处理欠费问题，减少司法资源消耗；
5. 建立“分级惩戒+信用绑定+业主赋权”的综合监管措施，对服务不到位的物业企业实施黑名单管理，满意度低于50%或投诉率超30%时业委会可直接启动解聘程序；
6. 简化维修基金使用及增资流程，5000元以下日常维修免表决、7~10天到账，中等维修线上表决，应急维修24小时审核可先拨款后补手续，同时按房屋年限分梯度补缴维修基金；
7. 将物业服务管理纳入社区党建体系，建立党组织统筹三方权责，设立快速调解机制，72小时响应、15天内办结，避免矛盾司法化。

【权威机构背书】建议来源：澎湃新闻《朱建弟代表：建议修订<物业管理条例>，让物业利润与服务评级挂钩》（发布日期：2026-03-09），官方链接：https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_32732298?from=toutiao

朱建弟强调，修订《物业管理条例》不仅是保障法律统一性与权威性的需要，更是回应亿万居民对美好社区生活期盼的关键举措，呼吁全国人大常委会、国务院、住建部门加快推进条例修订，必要时将其上升为法律，为完善物业管理体系、提升社区治理水平提供坚实法律支撑，最终实现和谐舒适的居住环境。