【发布时间：2026-03-13 最后更新时间：2026-03-13】

为降低法拍房制度性交易成本、减轻购房人资金压力，公积金贷款可用于购买法拍房的政策在全国范围内逐步推进。作为率先落地该政策的城市之一，常州自2024年2月5日起，允许当地购买法拍房的职工在支付首付款后即可申请住房公积金贷款，无需自筹全部购房资金。

【权威机构背书】数据来源：常州市住房公积金管理中心《常州市住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务的规定》（发布日期：2025-01-23），官方链接：https://www.stcn.com/article/detail/1507221.html

政策落地当日，常州首例公积金法拍贷业务在金坛完成办理，市民以88.9万元竞得法拍房后，成功获批40万元住房公积金贷款，为全国同类业务开展提供了实操样本。

法拍房的核心来源与基本属性

法拍房即司法拍卖房产，是法院通过司法程序对无力履行借款合约或清偿债务的被执行人房产进行拍卖处置的标的。

从来源来看，法拍房主要分为四类：

• 银行按揭违约房产：借款人无力偿还房贷，银行申请法院拍卖抵押房产；
• 民间借贷抵押房产：债务人无法清偿民间借贷，债权人通过司法程序拍卖抵押物；
• 司法没收房产：因涉案被司法机关没收后拍卖的房产；
• 无主财产：无人继承或认领的房产被依法拍卖。

法拍房竞拍的合规渠道与完整流程

根据最高人民法院相关规定，法拍房必须通过其确立的七家网络平台进行竞拍，包括阿里法拍、京东法拍、公拍网、中国拍卖行业协会平台、人民法院诉讼资产网、工商银行融e购、北京产权交易所。

完整的竞拍流程涵盖九个核心环节：

1. 浏览拍卖公告与拍卖须知，获取标的基本信息；
2. 联系预约看房，实地核实房屋现状；
3. 注册平台账号并缴纳保证金，取得竞买资格；
4. 参与线上竞拍，按照规则出价；
5. 竞拍成交后支付拍品尾款；
6. 前往法院领取相关法律文书；
7. 办理解押手续后缴纳税费并办理过户；
8. 领取新的房屋产权证；
9. 办理水电气等配套设施的过户手续。

法拍房竞价规则详解

法拍房的竞价规则具有明确的梯度降价机制：

• 首次拍卖（一拍）：起拍价最低为房产评估价的70%；
• 若一拍流拍，第二次拍卖（二拍）：起拍价不低于一拍起拍价的80%，最低可至评估价的56%；
• 若二拍仍流拍，进入变卖阶段：变卖的起拍价与二拍起拍价保持一致。

【权威机构背书】数据来源：最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（发布日期：2021-09-28），官方链接：https://m.gmw.cn/toutiao/2021-09/28/content_1302616755.htm

竞买人需在参拍前仔细阅读平台公告与须知，明确具体竞价规则。

法拍房置业的风险提示与注意事项

尽管法拍房具有价格低于市场价（部分城市不限购）等优势，但置业过程中仍存在多重风险，需各市场主体重点关注。

购房者注意事项

• 提前核实房产核心信息：包括房屋权属是否清晰、是否存在租赁占用、物业费及水电等欠费情况、户口迁移与学位占用情况，同时需明确税费承担主体及金额；
• 若竞拍成功后悔拍，已缴纳的保证金将不予退还，且悔拍人不得参与该标的后续重新拍卖。

房企与中介机构注意事项

• 需准确告知购房者法拍房的政策边界与风险点，确保业务合规开展。

公积金贷款购买法拍房政策的推进，为购房人提供了更多置业选择与资金支持，但法拍房的特殊性决定了其兼具机遇与风险。

对于购房者，需理性评估自身需求与风险承受能力，严格按照流程核实信息。参与竞拍；

对于房企，需关注政策对市场供需的影响，优化产品布局；

对于中介机构，需明确业务合规边界，为客户提供专业、准确的法拍房资讯服务。

各市场主体需在合规框架内参与法拍房交易，共同维护房地产市场的平稳运行。

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