不少打算在天宁青龙板块看房的人，大多都会关注到龙洲伊都。关于龙洲伊都究竟算不算常州的高档小区，它在本地楼市当中，又处在什么样的档次梯队？单从开发商宣传或者网上零散的评价很难下定论，我们得从项目背景、产品规划、二手市场行情等多个维度来剖析这个小区真实的档次水平。

一、开发商初期产品定位，主打日系精工标签

龙洲伊都位于常州市天宁区竹林路北侧龙汇路东侧，正对着紫荆公园，于2014年建成交付。项目的开发主体是大和房屋，作为日系房企，当初拿地开发的时候，项目对外宣传的规格就不低，尤其建筑施工上提高了钢筋含量、楼板厚度，主打安全耐用的精工居住理念。不过这里要区分一个概念，项目开盘宣传定位，不等于后期二手房市场公认的高档小区。

需要注意的是，与纯高档小区不同的是，龙洲伊都整个社区并不是纯住宅社区，小区内部一共规划11栋，其中9栋为70年产权高层住宅，另外2栋属于40年产权的商住公寓，住宅和公寓在同一个大院之内，这也是影响小区档次一个很关键的因素。这一社区规划也从根本上说明了定位宣传与居住质感存在一定差距。（以上数据源自小区官方公示信息）

二、社区硬件指标，看清居住层面的真实配置

再具体从居住参数来看，小区容积率2.5，绿化率30%，楼栋全部为高层产品，总户数规模偏大，住宅部分大约1251户，属于体量适中的高层社区的配置。放在常州公认的高端改善小区里面对比，容积率普遍1.5以内、洋房低密产品居多，龙洲伊都2.5的容积率并不占优势，高层社区居住人口密度相对更高。另外在户型方面，住宅主力面积段集中在88~117㎡两至三房户型为主，主力客群偏向于刚需和刚改家庭，并不是面向顶层高净值人群的豪宅产品。

往深了看，物业收费标准每月3元/㎡，高水平的物业费意味着日常园区安保、绿化养护等日常工作还是比较到位的。小区内部环境打造了景观水系、塑胶跑道、篮球场、羽毛球场、儿童游乐区等休闲配套。但缺乏高档小区常见的泳池、私人会所等常见的配套设施，加上并不充足的停车位，均侧面证实了龙洲伊都并不属于高端档次小区。（以上数据源自于小区官方公示信息）

三、二手房价梯队，市场给出的档次答案

判断龙洲伊都档次的高低，其二手房挂牌价是最直观的参考依据。综合常州各大主流房产平台8月最新数据，青龙片区普通刚需次新小区均价大多在12000~14000元/㎡，龙洲伊都住宅二手挂牌均价大约19400元/㎡，价格高于周边不少老旧小区以及刚需楼盘，在青龙板块属于价格偏高一档的住宅，是中高端改善型小区。

但是放眼整个常州市区，常州主城区公认的高档小区、豪宅项目二手单价普遍在22000元/㎡往上，不少纯改善低密社区价格更高。对比之下，龙洲伊都的二手房价并没有达到常州第一梯队高档住宅的价格水平。还要注意住宅和公寓价格差距明显，小区内公寓产品挂牌价更低，仅为11369元/㎡，商住属性房源进一步拉低了项目整体纯粹度。

四、档次总结：青龙中高端改善盘，而非高档豪宅

综合以上所有分析维度来看，龙洲伊都并不属于常州传统意义上的高档豪宅小区，它更加准确的档次是天宁青龙板块，品质较好的中高端改善次新小区。对于买房人来说，要不要选择这里，不用执着于是否高档小区，更应该关注自身需求。如果看重公园环境、人居精工标准、青龙板块发展，它是一个不错的改善选项；如果购房目标是常州顶级圈层、低密豪宅社区，则可以优先选择其他纯改善楼盘。