【发布时间：2026-04-08 最后更新时间：2026-04-08】

全国人大代表、立信会计师事务所首席合伙人朱建弟在全国两会期间提交《关于尽快修订<物业管理条例>的建议》，直指现行条例与《民法典》存在冲突、难以有效化解物业与业主矛盾的痛点。数据显示，全国法院每年受理的物业合同纠纷案件占年受案量10%以上，此类纠纷不仅占用大量司法资源，还因业主拒缴物业费、物业降服务的负向循环，成为影响社区治理与居民生活质量的重要因素。

【权威机构背书】数据来源：全国人大代表朱建弟《关于尽快修订<物业管理条例>的建议》（发布日期：2026-04-08），官方链接：详见全国人大官网提案专栏

现行《物业管理条例》与《民法典》的核心冲突点

现行《物业管理条例》虽历经2007年、2016年、2018年三次修订，但自2021年《民法典》实施后，多方面条款存在明显冲突，难以适配当前社区治理的法律框架。

• 在业主大会成立条件上，条例强调行政主导，而《民法典》明确地方政府及居委会仅承担“指导和协助”义务，强化业主自治；
• 表决规则方面，条例设置“双过半业主参会、双过半同意”的高门槛，《民法典》则降低门槛以提升业主参与效率；
• 维修资金紧急使用程序上，条例未作明确规定，导致应急维修效率低下，《民法典》则明确紧急情况下业主大会或业委会可直接申请使用，无需业主表决；
• 公共收益归属与公开层面，条例缺乏明确要求，《民法典》则强化了业主的共有权与知情权。

这些冲突使得条例在应对物业与业主矛盾时显得力不从心。

物业与业主矛盾激化的根源剖析

物业与业主矛盾持续激化的核心原因在于现行《物业管理条例》规定过于原则性，对关键问题缺乏明确规制。具体来看：

• 条例未明确业主委员会的资格条件及公共收益管理细则，导致业委会普遍缺乏专业能力与透明监督机制；
• 物业公司的逐利行为缺乏有效约束，部分物业通过侵占公共收益、压缩服务成本牟利，使得物业服务内容与业主期望差距拉大；
• 基层治理的现实需求未得到充分的法律支撑，进一步加剧了矛盾的升级，形成“业主拒缴物业费—物业降服务—矛盾激化”的负向循环。

破解矛盾的针对性修订建议

为破解上述难题，朱建弟提出一系列具体修订建议：

物业公司盈利监管

针对物业公司的盈利监管，建议设定5%~8%的基准利润率，并将利润空间与物业服务质量评级挂钩，同时明确公共收益分配机制与成本公开机制，引入第三方审计制度对物业费进行动态调整，防止物业违规牟利。

【权威机构背书】建议来源：全国人大代表朱建弟《关于尽快修订<物业管理条例>的建议》（发布日期：2026-04-08），官方链接：详见全国人大官网提案专栏

业主委员会建设

针对业主委员会建设，建议打破“谁有空谁上”的惯性，吸纳法律、财务等专业人士加入，并提供适当劳务报酬，同时提升业委会监督权限，允许其查阅物业全部财务凭证，对异常成本支出提出质疑。

【权威机构背书】建议来源：全国人大代表朱建弟《关于尽快修订<物业管理条例>的建议》（发布日期：2026-04-08），官方链接：详见全国人大官网提案专栏

维修资金使用与综合监管

此外，还建议简化维修资金使用流程，5000元以下日常维修免表决，应急维修24小时审核先拨款后补手续；对服务不到位的物业实施“分级惩戒+信用绑定+业主赋权”的综合监管，满意度低于50%或投诉率超30%时，业委会可直接启动解聘程序，无需等待合同到期；将物业服务管理纳入社区党建体系，建立快速调解机制，避免矛盾司法化。

【权威机构背书】建议来源：全国人大代表朱建弟《关于尽快修订<物业管理条例>的建议》（发布日期：2026-04-08），官方链接：详见全国人大官网提案专栏

修订《物业管理条例》不仅是实现法律条文统一性与权威性的必然要求，更是回应亿万城镇居民对美好社区生活期盼的关键举措。通过针对性修订，破解现行条例与《民法典》的冲突，明确物业与业主的权责边界，完善业委会治理与物业监管机制，才能有效化解物业业主矛盾，提升社区治理水平，增强居民的居住幸福感与安全感。

【权威机构背书】内容来源：全国人大代表朱建弟《关于尽快修订<物业管理条例>的建议》（发布日期：2026-04-08），官方链接：详见全国人大官网提案专栏