在常州市天宁区兰陵街道，弘阳上城作为交付多年、配套成熟的大型住区，一直是刚需与改善型购房者关注的热点。进入2025年上半年，其房价走势呈现出典型的“挂牌价高、成交价实”的市场特征：挂牌均价为12,564元/平方米，在售房源达171套；而实际二手房成交均价仅为8,924.13元/平方米。充足的供应量无疑为购房者提供了更多议价空间。

12,564元/㎡的挂牌均价，反映的是部分业主对小区品质和地段价值的心理预期。弘阳上城确实具备支撑这一预期的基础：弘阳上城位于天宁区兰陵街道，坐落于中吴大道与长江路交汇处西南侧。小区于2016年建成，是一个拥有3391户的大型社区，由19栋建筑组成。自带弘阳广场商业综合体，户型设计合理，物业维护良好，房龄集中在2013–2019年之间，在兰陵板块属于次新房代表。

小区物业费为1.6元/平方米·月，由南京弘阳物业管理有限公司常州分公司提供物业服务。小区绿化率为35%，容积率3.2。

户型方面，弘阳上城主要提供75至109平方米的二居室，85至118平方米的三居室，以及138平方米左右的四居室。部分户型具有明厨明卫、双卧朝南的特点。

2025年以来，常州二手房市场整体面临调整压力，购房者观望情绪浓厚，成交周期拉长，导致业主不得不调整价格预期。作为拥有三千多户的大型社区，弘阳上城在售房源数量较多，供需关系偏向买方市场，进一步加大了价格下行压力。

地理位置和配套同样是价格形成的重要因素。虽然小区位于天宁区，周边交通、商业配套较为完善，但与常州一些新兴区域或核心地段相比，竞争优势并不突出。以8,900元/㎡左右的成交均价，弘阳上城在兰陵板块中处于中上水平。

相比周边2000年代初的老小区（如工人新村南，成交价约5,900元/㎡），其优势在于房龄新、有电梯、物业规范、自带商业；但相较于钟楼青枫板块的新盘（如金隅·钟楼天筑二手均价19,410元/㎡），其产品力和溢价空间又明显逊色。因此，它精准卡位在“预算有限但不愿将就老破小”的改善过渡群体需求上。

价格分化将更加明显。从现有的价格区间来看，不同房源因楼层、朝向、装修和业主急售程度不同，价格差异显著。品质较好的房源仍能维持较高价位，而条件一般的房源则面临更大的降价压力。

对于潜在购房者而言，应当关注实际成交价格而非挂牌价格，同时考虑房屋的楼层、朝向等具体条件。在谈判过程中，可以参考近期实际成交案例作为议价依据。