在常州天宁区核心地段，有一处以“低密多层”为标签的住宅项目，凭借1.2的容积率与主城稀缺的改善型定位，成为追求品质生活的购房者关注的焦点——它便是东苑。作为沈阳新新伟业房产开发有限公司打造的经典作品，该项目以2000年的建筑年代、237户的精致规模，在繁华主城中勾勒出一方兼具空间尺度与生活温度的居住空间，为天宁区的改善型住宅版图增添了独特的注脚。

项目概况：主城低密，稀缺多层的生活尺度

东苑位于天宁区小东门路94-402号，建筑年代为2000年，总户数仅237户，由沈阳新新伟业房产开发有限公司开发，权属为商品房。项目以普通多层建筑为主，参考单价23726元/㎡（毛坯交付），在天宁区住宅市场中属于改善型定位。其1.2的容积率远低于多数高层社区（通常为2.0-3.0），更低于同区域部分楼盘（如九洲新世界花苑容积率3.8），意味着更低的建筑密度、更宽的楼间距与更充足的公共活动空间；0.2的绿化率虽数值不高，但结合低密布局，仍能营造出相对舒适的社区环境。物业费0.50元/㎡·月的收费标准，进一步降低了改善型购房者的居住成本，适合追求主城便利与低密舒适兼具的客群。

户型解析：多元空间，适配改善型居住需求

项目面积段覆盖0-246㎡，户型涵盖1室1厅1卫至6室3厅4卫的多元选择，满足从单身贵族到多代同堂的改善型需求。以主力户型143㎡的4室2厅2卫为例，该户型采用南北通透设计，客厅与餐厅一体化布局，连接南向宽景阳台，既保证采光又拓展了活动空间；主卧带独立卫生间与衣帽间，兼顾私密性与奢华感；次卧与书房可灵活改造，适应家庭结构变化。对于预算有限但追求品质的购房者，89㎡的2室2厅1卫户型则以紧凑布局实现功能齐全，动静分区合理，适合年轻夫妻或三口之家。毛坯交付的模式，更给予业主充分的装修自由，可根据个人喜好定制个性化居住空间，从简约现代到古典奢华皆可实现。

配套与稀缺性：主城核心，改善型住宅的价值标杆

东苑虽未明确标注周边具体配套，但作为天宁区主城核心的住宅项目，其地理位置可共享区域内的顶级资源。天宁区作为常州政治、经济、文化中心，拥有完善的交通网络（如地铁1号线、BRT快速公交等）及成熟的商圈（如文化宫商圈、九洲新世界等），教育、医疗资源更是密集分布（如常州第一中学、常州中医院等）。相较于周边部分楼盘（如升仙弄单价27205元/㎡、世家华庭19608元/㎡），东苑23726元/㎡的价格虽略高，但其“主城低密多层”的属性在区域内极为稀缺——多数主城项目为高层或小高层，而东苑以普通多层建筑形态，提供了更接近“别墅级”的居住体验，容积率1.2更接近低密社区标准，稀缺性显著。尽管车位配比仅0.1（总车位50个），但结合其总户数与主城停车需求，仍能满足基本停车需求，且主城公共交通的便利性可部分弥补车位不足的问题。

结语：主城低密，改善型客群的品质之选

东苑以“主城低密多层”为核心标签，通过1.2的容积率、多元的户型设计及主城核心的地理位置，在天宁区住宅市场中走出了一条差异化的改善之路。它既避免了主城高层社区的拥挤感，又以合理的成本控制了改善型住宅的门槛，成为追求“主城便利+低密舒适”客群的品质之选。对于渴望在繁华都市中拥有一方静谧天地，同时兼顾生活便利与居住品质的购房者而言，东苑无疑是一个值得深入考量的选项——在这里，低密不是奢侈，而是触手可及的生活日常，主城的核心价值与改善型住宅的稀缺属性，共同铸就了其独特的居住魅力。