近期常州市财政局"安全城市"建设举措持续落地，通过大规模保障性住房建设、老旧小区改造及租赁补贴发放，推动住房市场向"保基本、分层次"结构转型。本文结合政策数据与本地案例，解析其对市场供需的影响及用户应对策略。

保障性住房建设全面提速

根据市财政局数据，截至11月底，常州保障性安居工程取得显著进展：老旧小区改造投资超4亿元，惠及1.29万户；城中村改造完成6718户，筹集安置住房1.9万套；住房租赁补贴发放1.3亿元，覆盖超2.7万户（人）；保障性租赁住房新增筹集4750套（间），城市危旧房改造完成32套。政策核心聚焦"住有所居"目标，通过"建、改、补"多维手段优化住房供给结构，尤其加大对新市民、青年人等群体的住房保障力度。

供给结构优化与需求分流显现

保障性住房大规模供应正改变常州住房市场生态。一方面，4750套保障性租赁住房的入市，直接增加了中低收入群体及新市民的住房可选性；另一方面，1.3亿元租赁补贴覆盖超2.7万户，相当于为这部分群体提供了"货币化住房支持"，间接缓解了其对商品房市场的依赖。

政策落地效果如何实证？以下两个项目的实际数据给了明确答案。先看新北区一保障性租赁住房项目，该项目位于新北核心区，总建筑面积8.2万平方米，提供2000套（间）租赁住房，主要面向周边产业园区新就业职工。项目采用"政府主导+企业运营"模式，租金低于同地段市场价20%，入住率达95%。其成功运营显示，保障性租赁住房正成为吸引人才、服务产业的重要载体。

另外天宁区茶山街道老旧小区改造也带来良好的数据反馈，茶山街道改造涉及12个小区、3800户，通过加装电梯、增设停车位、改造管网等，小区环境显著提升，二手房挂牌价上涨约8%-12%。改造后，部分原本计划置换的业主选择留居，释放的改善需求转向周边新建商品房，推动区域100-140㎡户型去化周期缩短至6个月。

关注结构分化 把握差异化机会

政策持续发力下，常州住房市场大概率呈现"保障归保障、商品归商品"的分层趋势：保障性住房覆盖面扩大，或使刚需商品房需求增速放缓；而改善型需求因老旧小区改造释放，有望成为市场新支撑。

刚需购房者可优先关注保障性住房，降低居住成本；若选择商品房，可关注总价150万以下、配套完善的"小而精"项目；改善型购房者需关注核心区优质学区、低密社区或近地铁项目，此类产品因老旧小区改造释放的置换需求，去化压力较小，价格韧性更强。投资者可关注保障性住房周边2公里范围内的次新房，其租金回报率客观，但需注意总价控制。