近日，国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制工作情况的报告已提请全国人大常委会议审议。其中一句关键表述，为户籍制度走向定下基调：放开放宽除个别超大城市外的落户限制。对于房地产市场而言，人口和城镇化是住房需求的基本盘，落户门槛的下调则对住房需求起到支撑作用。

这一关于落户政策调整与城镇化进程的报告引发广泛关注，其核心观点在于落户限制放宽将支撑住房需求，但城镇化后半程增量需求收缩，对房地产投资方向产生深远影响。结合常州房产市场当前特征，落户政策宽松带来需求预期，而城镇化增速变化也需重点关注。

落户限制放宽 住房需求释放

据报告显示，除7个超大城市外，全国90%以上城市落户限制将放宽。城区常住人口300万以下城市落户限制基本取消，300万至500万城市落户条件进一步放宽。租房、购房落户政策在二三线城市渐成标配，如厦门、惠州、合肥、杭州、南京、苏州等众多城市已相继出台宽松政策。这一政策导向旨在促进人口流动与城镇化进程，为住房市场带来新的需求动力。对于常州而言，作为二线城市，落户政策的放宽将吸引更多人口流入，为房地产市场注入活力，增加住房需求。

城镇化后半程 需求结构变化

据CRIC测算，2024 - 2028年，预计城镇人口年均增量保持在1080万左右，至2028年底城镇人口将累计增长约5400万人，而2020年以前年均城镇人口增量均在两千万以上。不过，农业转移人口市民化仍带来刚性住房需求，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间的差距有待弥合。同时，城镇化率增速放缓，2020年以前全国常住人口城镇化率增速保持在每年1.5个百分点左右，2022 - 2024年，城镇化率年增幅放缓至0.5、0.94、0.84个百分点。增量城镇人口规模收缩会影响房地产总需求，新市民需求将主要由保障房和市场化租赁住房满足，市场化购房需求拉动力减弱。在常州，随着城镇化推进，市场供需关系也在发生变化，保障房建设逐步推进，对市场化购房需求产生一定分流。

常州市场动态 刚需户型主流

随着落户政策放宽，武进区部分楼盘吸引了不少周边地区人口前来购房。这些新市民看中武进区的发展潜力和配套设施，购房需求以刚需为主，其中小户型房源受青睐。另外常州天宁区当地保障房项目逐步落地，为新市民提供了更多住房选择。部分原本有购房打算的新市民，因保障房的性价比选择等待保障房分配，这也使得天宁区部分市场化购房需求出现短暂放缓。

基于以上政策及市场分析，未来常州房产市场大概率会受到以下两方面因素影响，一方面落户放宽带来人口流入和住房需求增加，另一方面保障房对市场化需求有分流作用。因此对于常州投资置业群体而言，若考虑投资房产，可聚焦二三线城市市民化需求，关注人口流入较多、产业发展较好的区域，如新北区和武进区。对于有自住需求的用户，可根据自身经济实力和居住需求，合理选择购房时机和房源类型。

（以上政策及数据来源于中房网、中国统计年鉴）