1月1日，西林街道老凌家塘城中村自主更新项目（1.1期）顺利实现集中交付。首批15套总建筑面积3460㎡的三层中式联排别墅民房正式移交村民。江苏省将常州老凌家塘作为列入城市更新试点项目，标志着城中村改造从“大拆大建”向“自主更新”转型。这一政策转向对常州房产市场具有重要启示，或将推动居民参与度提升，形成可持续改造新模式。

凌家塘“自主更新” 低密示范样本

江苏省住建厅将常州老凌家塘项目列为2025年度城市更新试点，重点推广“自拆自建”的自主更新模式。与传统政府主导的拆迁改造不同，该模式通过村民理事会实现居民全程参与，在房地产市场转型背景下，这种模式可能更适应现阶段改造需求。

老凌家塘项目作为省级试点，已形成示范效应，居民通过村民理事会自主协商改造方案，在保留社区脉络的同时提升居住品质。项目完成后，片区容积率控制在2.0以内，公共空间占比提升至30%，自拆自建低密绿色好房子，这种低密度更新模式对钟楼区类似项目具有参考价值。该项目的执行落地到顺利交付“大获成功”，常州市住建局表示将系统总结实践经验，为全省推广提供可复制样本。值得注意的是，这种政策转向反映出政府对改造可持续性的重视。

供需矛盾凸显 改造模式多元化

具体到当前常州城中村改造面临的双重挑战：一方面传统拆迁模式因资金压力推进放缓，据常州市统计局数据显示，2024年一季度旧改项目投资同比减少15%；另一方面居民对改造品质要求提升，供需矛盾凸显。老凌家塘试点表明，“自拆自建”模式可能提升改造效率，居民参与度提高有助于减少实施阻力。但专家观点存在分歧，常州大学城建学院教授认为该模式能优化资源配置，而部分开发商担忧村民自治可能延长项目周期。这种模式转型或将影响常州房产市场供应结构，核心区域城中村改造可能更倾向于采用“留改拆”结合方式。

综合政策导向、市场实践及专家观点，常州城中村改造大概率将呈现多元化趋势，核心区域侧重品质提升型更新，外围区域可能探索产业融合模式。对常州居民而言，参与自主更新项目时需重点关注产权明晰、资金监管等关键环节，建议通过合法村民组织维护权益，最终使得片区居住品质显著提升，公共空间更开阔，实现“住有宜居”目标。

（以上数据源于江苏省住建厅文件、常州市统计局、常州自然资源和规划局）