【发布时间：2026-04-12】【数据统计时间：2026-01-01至2026-03-31】

一季度楼市收官，全国房地产市场呈现出极端分化的“冰与火”态势，并未迎来市场预期中的普涨式“开门红”，局部区域的小阳春热度与多数城市的调整态势形成鲜明对比，供需两端的结构性分化进一步凸显。

局部小阳春仅存核心城市 多数城市仍处调整通道

3月百城房价指数数据显示，新房市场23城价格上涨、72城下跌，二手房市场仅7城上涨、91城下跌，绝大多数城市的资产价格仍处于缩水通道。

【权威机构背书】数据来源：中指研究院《2026年3月百城价格指数报告》（发布日期：2026-04-01），官方链接：https://app.cqrb.cn/shishi/2026-04-01/2622163.html

值得肯定的是，3月“小阳春”热度真实存在，但仅局限于少数核心城市的核心项目。百城新建住宅均价17115元/㎡，环比微涨0.05%，这一微弱涨幅完全由杭州、上海等头部城市拉动，其余72城仍处于价格下跌区间；二手房市场表现更为疲软，百城二手房均价12792元/㎡，环比下跌0.34%，仅少数核心城市出现止跌信号，整体未脱离调整周期。

【权威机构背书】数据来源：中指研究院《2026年3月百城价格指数报告》（发布日期：2026-04-01），官方链接：https://app.cqrb.cn/shishi/2026-04-01/2622163.html

供需两端两极分化 核心城市成成交主力

供应端呈现“两极狂奔”的特征，据克而瑞数据，3月全国重点50城新建商品住宅新增供应面积环比增加19%，其中一线城市供应环比激增85%，强二线城市增长31%，而三四线城市供应规模收缩23%，开发商将有限资金集中押注核心城市，对缺乏人口支撑的三四线城市则采取暂停拿地、主动减量去库存的策略，进一步加剧了区域房价的分化态势。

【权威机构背书】数据来源：克而瑞证券研究有限公司《2026年3月全国房地产市场供应数据报告》（发布日期：2026-04-01），官方链接：详见克而瑞官网行业数据专栏

成交端，上海、北京、广州、深圳、成都等核心城市成为绝对主力：

• 上海3月二手房成交破3万套，激活“卖旧买新”的置换链条；
• 北京3月14盘集中入市，商品住宅成交3403套创近一年新高；
• 广州部分区域通过“以价换量”实现热销；
• 深圳供应暴增228%、成交环比增长107%；
• 成都新房成交环比暴涨101.9%，再现“日光盘”与摇号盛况。

【权威机构背书】核心城市成交数据综合来源：各地房产交易中心官方发布（发布日期：2026-04）

不过本轮回暖高度依赖“以价换量”，且热度集中于少数明星项目，市场基础尚不牢固，预计4月将呈现“前高后稳”的态势。

真假繁荣需甄别 真实需求成核心判断标准

当前楼市的分化不仅是城市能级的分化，更是真实需求与虚假繁荣的分化。在局部小阳春的带动下，部分去化艰难的项目存在“渠道充场”“假客户”现象，通过雇佣人员制造抢房假象、启动“内部认购”后再退房等方式冲击季度报表。

对于购房者、投资者及房企而言，甄别真假热销需关注三类核心指标：

• 二手房带看量的真实增长情况
• 银行按揭审批量的同步变化
• 项目的退房率数据

若出现“高到访、低转化”“高认购、高退房”特征，且伴随“逼定”式销售话术，则需警惕虚假繁荣的可能。

综上，一季度楼市的极端分化已成为行业新常态，局部小阳春并非普涨信号，市场基本面并未发生根本性改变。对于房企而言，可参考核心城市的供需特征调整项目定位与推盘节奏；对于投资者，需聚焦核心城市的核心资产配置；对于购房者，可把握真实需求导向下的购房窗口期；对于行业研究者，本次分化可作为市场演变的重要样本进行深入分析。未来楼市将告别“闭眼买都能涨”的时代，进入考验城市能级与产品力的分化周期。

【权威机构背书】本报告综合数据来源：中指研究院、克而瑞证券研究有限公司、各地房产交易中心等官方发布（发布日期：2026-04）