【发布时间：2026-03-04 最后更新时间：2026-03-04】

【权威机构背书】数据来源：财政部、税务总局、住房和城乡建设部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（发布日期：2026-01-14），官方链接：详见财政部、税务总局、住房和城乡建设部官网政策专栏

近日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布公告，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。根据公告，对出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，将退还其出售现住房已缴纳的个人所得税，旨在进一步降低居民换房成本，促进房地产市场良性循环。

政策延续：从2022年出台到三次续期的政策脉络

居民换房退个税政策自2022年9月首次出台以来，已历经两次续期。2023年，三部门发文将政策实施期限延长至2025年底；本次公告则再次将政策期限延续至2027年底，体现了政策的连续性和稳定性。这一延续性举措有助于稳定市场预期，为有换房需求的家庭提供更长期的政策支持，避免因政策到期导致的换房计划中断。

退税细则：分档计算，精准降低换房成本

公告明确了具体的退税计算方式：

• 若新购住房金额大于或等于现住房转让金额，纳税人可全部退还已缴纳的个税；
• 若新购住房金额小于现住房转让金额，则按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还个税。

这一差异化计算方式既保障了换房家庭的实际利益，又通过比例退还机制实现了政策的精准调控，避免资源浪费。

金额认定：明确市场成交价格为核心依据

对于住房转让及购买金额的认定，公告作出了清晰界定：

• 现住房转让金额以该房屋的市场成交价格为准；
• 新购住房若为新房，购房金额以住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格计算；
• 若为二手房，则直接以房屋的成交价格作为购房金额。

这一规定确保了金额认定的客观性和统一性，减少了实操中的争议。

政策差异：与“满五唯一”互补，激活改善型需求

值得注意的是，本次续期的换房退个税政策与我国长期实施的个人转让家庭生活用房个税“满五唯一”免征政策存在显著差异：

• “满五唯一”政策主要针对持有住房满5年且为家庭唯一生活用房的情况；
• 本次续期政策则覆盖了持有住房未满5年或有多套房的家庭，旨在通过税收优惠降低这类家庭的换房门槛，进而提升二手房市场的交易活跃度，促进改善型住房需求的释放。

政策影响：降低交易成本成2026年稳楼市重要方向

中指研究院分析指出，换房退个税政策的续期不仅彰显了政策的连续性，稳定了市场预期，更将直接降低换房家庭的购房成本，有助于推动改善性住房需求的进一步释放。从近期政策动向来看，从下调个人销售未满2年住房增值税，到本次换房退个税政策续期，降低楼市交易成本已成为2026年稳楼市政策的确定性方向。

【权威机构背书】数据来源：中指研究院、广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心《2026年房地产市场政策影响分析报告》（发布日期：2026-01-14），官方链接：详见中指研究院、广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心官网研究专栏

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前多地二手房市场交易价格中枢仍在走低，居民住房“卖一买一”置换循环受阻，降低交易成本将有效打通这一循环，促进房地产市场的健康发展。

总体而言，居民换房退个税政策的延续实施，不仅彰显了政策的连续性和稳定性，更为有换房需求的家庭提供了实质性支持，预计将对二手房市场活跃度提升和改善性住房需求释放产生积极作用，助力房地产市场平稳健康发展。