【发布时间：2026-03-29 最后更新时间：2026-03-29】

数据来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，明确将居民换购住房个人所得税退税优惠政策延续至2027年12月31日。

【权威机构背书】数据来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见财政部官网政策专栏

该政策叠加增值税调整、信贷支持、交易流程优化等系列举措，形成全方位降低购房成本的政策“组合拳”，为房地产市场平稳运行注入动力，回应居民“住有宜居”的民生期待。

换房个税退税政策延续，精准支持改善需求

根据公告，2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购房的纳税人，可享受个人所得税退税优惠。

【权威机构背书】数据来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见财政部官网政策专栏

具体而言，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还税款。

【权威机构背书】数据来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见财政部官网政策专栏

政策同时明确，买卖住房须在同一城市行政区划范围内，且出售方须为新购住房产权人或产权人之一，此举既精准覆盖真实换房需求，又防范政策套利，坚守“房住不炒”底线。

作为2022年首次落地、2023年首次延期的民生政策，本次延续将持续降低卖旧买新资金门槛，尤其利好置换学区房、养老住房的改善型家庭。

【权威机构背书】数据来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见财政部官网政策专栏

增值税税率下调，交易成本进一步降低

2026年1月1日起，个人销售不足2年的住房增值税政策迎来调整，税率从5%降至3%，降幅达40%；购买2年以上（含2年）住房对外销售仍免征增值税。

【权威机构背书】数据来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部相关公告（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见财政部官网政策专栏

这一举措直接降低了短期持有住房的交易成本，有助于激活二手房市场流通，缓解“卖旧买新”链条中的税费压力，促进市场供需良性循环。

信贷政策双重发力，利率与额度双向优化

金融支持方面，存量贷款与新增贷款同步调整。

存量贷款利率下调

2025年5月8日前已发放的存量公积金贷款，自2026年1月1日起执行新利率：

• 首套房5年以上公积金贷款利率降至2.6%（历史低位）
• 二套房降至3.075%

【权威机构背书】数据来源：住房城乡建设部、中国人民银行相关政策（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见住房和城乡建设部官网政策专栏

首套房商业贷款客户若重定价日为1月1日，原执行利率为LPR减30个基点的，调整后利率为3.2%；原执行利率为LPR减45个基点的，降至3.05%。

【权威机构背书】数据来源：中国人民银行相关公告（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见中国人民银行官网政策专栏

以120万元30年期等额本息贷款计算，首套房客户约节省利息5.71万元，二套房客户约节省5.91万元。

【权威机构背书】数据来源：中国人民银行相关测算（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见中国人民银行官网政策专栏

贷款额度提升

贷款额度支持力度同步加大：

• 上海市首套房公积金贷款额度提升至184万元，多子女家庭可达216万元
• 银川市明确多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元

【权威机构背书】数据来源：上海市住房和城乡建设管理委员会、银川市住房和城乡建设局相关政策（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见对应城市住建部门官网政策专栏

据统计，全国已有30余个城市支持公积金直接支付房贷首付，有效解决购房者“凑首付”难题，降低置业门槛。

【权威机构背书】数据来源：住房城乡建设部统计数据（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见住房和城乡建设部官网政策专栏

交易流程优化与保交楼保障并行

二手房交易效率显著提升，“带押过户”政策全面普及，株洲等地实现“转移登记+新抵押设立+原抵押注销”一站式办理，交易效率提升50%以上，大幅缩短交易周期。

【权威机构背书】数据来源：住房城乡建设部相关政策（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见住房和城乡建设部官网政策专栏

保交楼方面，截至2025年10月，全国750多万套难交付住房已实现交付，房地产融资协调机制审批贷款超7万亿元，切实保障购房者权益，稳定市场预期。

系列政策的密集落地，形成覆盖税费减免、信贷支持、流程优化、风险保障的全方位支持体系，既降低购房成本，又畅通交易链条，为刚需及改善型家庭提供实质性利好。随着政策红利持续释放，房地产市场有望逐步形成供需双向发力的良性互动，推动行业平稳健康发展。

【权威机构背书】数据来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部等多部门联合政策（发布日期：2026-01-12），官方链接：详见各部门官网政策专栏